¿Por qué no debe aplicarse la fe pública registral cuando existen actos
fraudulentos? A propósito de la sentencia del Tribunal Constitucional y el
caso del tercero de buena fe
Marco Antonio Becerra Sosaya Viernes, 31 de Julio de 2020
El autor analiza la reciente sentencia del Tribunal Constitucional que declaró
infundada la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 5 de la ley Nº
30313 y la primera disposición complementaria y modificatoria, los cuales
establecen que la información contenida en las inscripciones y anotaciones
preventivas canceladas administrativamente por existir un ilícito penal, no
perjudican al tercero registral de conformidad con el artículo 2014 del Código
Civil. Asimismo, a partir de los alcances del principio de fe pública registral,
explica por qué el máximo intérprete de la Constitución debió amparar la
demanda.![[Img #27911]](https://laley.pe/upload/images/07_2020/9198_4863_02conlogo.png)
I. INTRODUCCIÓN
Lars Koch fue llevado a tribunales por asesinato múltiple al haber
disparado en el año 2013 un misil contra una aeronave Lufthansa con ciento
sesenticuatro personas a bordo; el móvil: un terrorista había secuestrado
el avión y quería precipitarlo en un estadio donde setenta mil
espectadores asistían a un partido de fútbol.
En base a este argumento inicial se desarrolla la obra de teatro Terror, escrita por F. Von Schirach, la cual devela las posiciones jurídicas en
pro y en contra de la trágica decisión adoptada por su protagonista, en la
que este decidió matar a ciento sesenticuatro personas para salvar a
setenta mil. ¿Fue esta la decisión correcta? ¿Estuvo amparada por el
Derecho? Lo interesante del asunto es que previo al final de la obra, se
requiere al público asistente al teatro para que vote por un veredicto y
dependiendo del mismo, el Juez absuelve o condena al procesado y en ambos
casos lo hace con argumentos jurídicos que se nos aparecen como
sólidos.
El 8 de julio de este año se publicó la sentencia emitida por el Tribunal
Constitucional, recaída en el Exp. Nº 00018-2015-PI/TC, en la
cual se declaró infundada la demanda que pretendía que se declare la
inconstitucionalidad del artículo 5 de la ley Nº 30313 y de la
primera disposición complementaria y modificatoria, los cuales establecen
que la información contenida en las inscripciones y anotaciones
preventivas que han sido canceladas administrativamente por existir un
ilícito penal de por medio, no perjudican al tercero registral en los
términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil.
Efectivamente, la ley citada acoge el conflicto entre el titular
registral, a quien despojaron de su propiedad fraudulentamente
(falsificación del título o suplantación) y el tercero que adquiere la
propiedad de quien supuestamente adquirió el derecho. Ambos actores son
víctimas, en la medida que, el primero, nunca manifestó su voluntad para
transferir, y por su parte también el tercero sub adquirente, en tanto no
hubiera tenido forma de saber que quien le transfería basaba su título en
documentos apócrifos.
En este caso, como en la obra de teatro aludida líneas arriba, el Derecho
enfrenta la menuda tarea de dilucidar qué interés debe privilegiar,
asumiendo que en un contexto ordinario -o no patológico- ambos intereses
merecen igual amparo. Ciertamente, en el caso del avión secuestrado, no
podría fácilmente sostenerse que todo se reduce a una cuestión de números
y que de tal guisa, era legítimo asesinar a los pasajeros y tripulantes
del avión. De otro lado, en el caso que nos ocupa, resiente la idea de
aceptar que el propietario primigenio -a quien falsificaron o suplantaron-
pierda el bien, para privilegiar al tercer sub adquirente, a quien se
protege en nombre de la seguridad del tráfico. (Ayuda el lector, si en
este instante asume honestamente que es el propietario primigenio a quien
han despojado del bien ¿Qué probabilidades tiene de recuperar el
bien?).
La solución al conflicto que presenta el principio de fe pública registral
es uno que puede ser analizado desde diversos puntos de vista; sin duda algo tendrá que decir la filosofía
del derecho, otro tanto el análisis económico del derecho y a su turno el
derecho civil patrimonial, entre otros. Eventualmente las respuestas en cada
caso serán distintas y todas ellas legítimas desde su seno. Me permitiré sin
embargo analizar pero sobre todo justificar someramente la existencia del principio mencionado a partir de la doctrina registral, para a
partir de ahí sustentar por qué el Tribunal Constitucional debió amparar la
demanda.
II. ¿PARA QUÉ EXISTE EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y POR QUÉ DEBIÓ
AMPARARSE LA DEMANDA?
El artículo 2014 de nuestro código civil regula al llamado tercero registral, que no es otro que aquel que adquiere un derecho onerosamente, de quien
aparece legitimado en el registro, inscribiendo su derecho y desconociendo
de la revisión de los antecedentes registrales la existencia de algún vicio
jurídico que comporte la ineficacia del derecho de su transferente. Su
inmediato antecedente nacional lo encontramos en el artículo 1052 del
código de 1936 y en el derecho comparado más próximo, en el artículo
34 de la ley hipotecaria española.
A su turno dicho artículo 34 tiene como su primer precedente histórico
la Ley Hipotecaria del año 1861, es decir, una norma de hace más de 150
años, en los que el principio de fe pública registral se estableció como una
excepción a la regla –hoy vigente en el Perú también– de que las
inscripciones no convalidan los actos nulos –ni los inexistentes–. Empero,
como narra García García J.M., “hubo mayores recelos para la implantación del tercero del artículo 34,
hasta el punto que incluso se aplazó por un año la vigencia del mismo…” y
esto –conforme a Galindo y Escosura–, “teniendo en cuenta la radical
variación que en los principios del derecho introducía la ley, para
asegurar la riqueza del inmueble” [1].
Efectivamente, el principio de fe pública registral implica haber adquirido
de un no propietario (adquisición a non domino) pues su título –el del transferente– es ineficaz por estar viciado,
habiéndose anulado, rescindido, resuelto o cancelado, a pesar de todo lo
cual el adquirente (tercero) es mantenido en su derecho. Se trata entonces
de una excepción a la no convalidación registral de los actos nulos,
evitando asimismo la cascada de nulidades; pero es además una excepción al
principio jurídico nemo plus iuris transferre potest, quam ipse haberet (nadie puede transferir más derecho del que tiene), el cual recoge las
bases mínimas que debe observarse en una sociedad organizada con justicia.
¿Y por qué se establece entonces esta regla, transgresora de tales
principios jurídicos? La razón está en el fomento del crédito territorial o
también en la idea protectora de la circulación y creación de la riqueza,
conocida en la doctrina nacional como la seguridad dinámica o de tráfico. Como manifiesta
Roca Sastre, “[e]l esfuerzo que para el legislador esto significa se halla justificado
por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación
inmobiliaria, la cual encierra asimismo el fomento del crédito
territorial” [2].
Efectivamente, quien adquiere un derecho al amparo del artículo
2014 del código civil, considera que goza de protección jurídica
absoluta si cumple con sus requisitos y por tanto se anima a contratar pues
se sabe protegido.
Lo cierto es, sin embargo, que en el Perú, el principio de fe pública
registral ya no protege la circulación de la riqueza, pues quien adquiere un
derecho –p.e. sobre una vivienda– está expuesto a perderla si luego se
declara la ineficacia del título de su transferente en virtud a las normas
sobre extinción de dominio; o en virtud a la primacía de la posesión –la
cual no era ejercida por el transferente– sobre la inscripción registral; o
en razón a la consideración de un juez, para quien el precio de
transferencia resulta ser un precio vil, o las ventas sucesivas se han
producido en muy corto tiempo.
Así las cosas y en razón a factores exógenos, el principio de fe pública
registral no cumple su propósito de vida y por tanto la excepción
establecida que lo caracteriza carece de sentido, en la medida –repetimos-,
que no abona a favor de la seguridad del tráfico. Un sistema en pro de la
seguridad del tráfico no puede dejar abierto “ningún” resquicio que afecte
al tercero registral, y en este caso los hay y muchos, como los ya
mencionados en el párrafo anterior.
Y entonces la pregunta viene sola: En el Perú de hoy ¿es legítimo
extender los efectos de una norma de excepción que no cumple ya con su
objetivo, al caso del propietario despojado de su propiedad en virtud a un
acto fraudulento? La respuesta es negativa, pues la única razón para sacrificar al propietario que sufrió el despojo estaría en
beneficiar al tercero subadquirente en aras de fomentar la circulación de la
riqueza, lo que no hace el artículo 2014 del código civil a la fecha.
Sin perjuicio de lo dicho, somos creyentes firmes en que debe fomentarse la
circulación de la riqueza y que el principio de fe pública registral es el
mejor remedio para ello; no obstante, como hemos mencionado, no debe existir
ningún ámbito de desprotección al tercero registral, con lo que debiera
bastar con cumplir los requisitos del artículo 2014; es decir,
remitirse a los antecedentes del registro, descartando los factores exógenos
mencionados. A la par y de manera inexorable, debiera operativizarse un
fondo que responda objetiva y rápidamente ante la vulneración de derechos de
las correspondientes víctimas; todo ello, sin descuidar la aplicación por
supuesto de la ley penal. Solo en ese escenario de reparación inmediata y de
renacimiento de la fe pública registral como vehículo pleno de fomento del
tráfico de derechos, consideramos que podría sacrificarse al propietario
despojado de su bien.
Hubiera sido interesante que el Tribunal Constitucional profundice en la
caracterización de nuestro sistema de publicidad registral, analizando si a
la fecha cumple con sus objetivos. En su lugar y a los efectos de resolver
estos conflictos de intereses, nos ha dejado conceptos altamente subjetivos
como conducta diligente y prudente del propietario, razonabilidad, diligencia ordinaria mínima, situaciones de especial
vulnerabilidad, entre otros que serán ventilados en la casuística judicial y que
desconocen contundentemente los principios de predictibilidad y seguridad
jurídica.
___________________________________
[*] Marco Antonio Becerra Sosaya es profesor en el Posgrado
de la PUCP y USMP. Notario de Lima.
[1] García García, José Manuel. Derecho inmobiliario Registral o
Hipotecario. Tomo II, Ed. Civitas S.A., Madrid, 1993, pp.
239-240.
[2] Roca Sastre R. y Roca Sastre Muncunill, L. Derecho
Hipotecario. 8ª ed. T. II, Bosch, 1995, p.161.
Fuente: Portal web La Ley.
